法律法规依据
《中华人民共和国民法典》第三百九十四条【抵押定义】
“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。”
- 适用解释：该条文确立了抵押权的基本制度。退休老人以其名下房产设定抵押，是其作为抵押人处分财产权利的行为，是合法的。
《贷款通则》第二十五条【借款人资格】
“借款人需要贷款，应当向主办银行或者其他银行的经办机构直接申请。借款人应当填写包括借款金额、借款用途、偿还能力及还款方式等主要内容的《借款申请书》并提供以下资料：一、借款人及保证人基本情况；二、财政部门或会计（审计）事务所核准的上年度财务报告，以及申请借款前一期的财务报告；三、原有不合理占用的贷款的纠正情况；四、抵押物、质物清单和有处分权人的同意抵押、质押的证明及保证人拟同意保证的有关证明文件；五、项目建议书和可行性报告；六、贷款人认为需要提供的其他有关资料。”
- 适用解释：该条文规定了借款人申请贷款时需提供的基本资料和流程。其中，抵押物的权属证明是必备材料之一，以证明抵押人对抵押物享有处分权。
问题焦点分析
- 退休老人名下房产抵押的可行性：从法律角度看，只要退休老人对其名下房产享有合法的所有权，且该房产符合抵押物的条件（如无权利瑕疵、无法律限制等），其完全有权将该房产设定抵押。银行等金融机构在审批时，主要关注抵押物的价值和变现能力，以及借款人的还款能力。退休老人的年龄本身不是法定的禁止条件，但可能会影响银行对其还款能力的评估。
- 子女作为共借人的条件：您提到的“子女作为共借人年龄相加不超七十”的要求，并非普遍的法律规定，而是部分银行内部的风险控制政策。银行设定此类条件的主要目的在于控制贷款风险，因为年龄较大的共借人（特别是接近退休或已退休）未来收入稳定性可能下降，影响贷款的偿还能力。因此，这一条件属于银行自主决定的风险控制措施，而非法律强制要求。
- 共借人的法律地位：子女作为共借人，在法律上与主借款人（退休老人）承担共同的还款责任。一旦贷款未能按时偿还，银行有权向主借款人和所有共借人追偿。因此，子女作为共借人不仅需要满足银行的年龄、收入等要求，还需充分评估自身的还款能力。
结论与建议
结论：退休老人名下房产可以抵押，但能否获得贷款以及子女能否作为共借人，主要取决于银行的具体政策和风险评估结果。您提到的“子女年龄相加不超七十”属于银行内部的风险控制措施，并非所有银行都有此规定。
建议：
咨询多家银行：由于各家银行的贷款政策和风险控制标准不同，建议您和子女一同咨询多家银行（特别是大型商业银行或地方性银行），详细询问其对退休老人抵押贷款的政策、对共借人的具体要求（包括年龄、收入、征信状况等）以及贷款的具体流程。
评估自身条件：退休老人及其子女应客观评估自身的还款能力，包括收入来源、稳定性、负债情况等，确保有足够的能力按时偿还贷款。
准备完整材料：在申请贷款前，应准备好所有必要的文件，如房产证、身份证明、收入证明（如退休金证明、子女的工作收入证明等）、征信报告等。
关注合同条款：在与银行签订借款合同和抵押合同时，务必仔细阅读合同条款，特别是关于利率、还款方式、违约责任、抵押物处置等关键内容，确保自身权益不受损害。
考虑替代方案：如果银行因年龄问题拒绝贷款，可以考虑其他融资方式，如子女单独申请贷款并由老人提供房产抵押担保，或寻求其他符合条件的共同借款人。
风险提示：抵押贷款涉及重大财产权益，务必谨慎决策。特别是对于退休老人而言，其未来的收入来源相对固定，贷款偿还压力较大，应充分评估风险。
